"Надо было по горячим следам писать!"
Маша, только что.
Как я уже писал в предыдущей статье, недавно мы занимались решением квартирного вопроса: продавали квартиру без риелтора и покупали другую через риелтора. В процессе этих серьёзных и интересных мероприятий (особенно первого) нам пришлось вникнуть во все необходимые нюансы и разобраться в вопросе - а нужны ли вообще эти самые риелторы (риелтеры, риэлторы, риэлтеры - многие даже не знают, как правильно пишется это слово) и какой от них толк. Обо всём этом мы вам сейчас и расскажем.
Конечно, стоило бы написать эту статью действительно сразу, ещё по горячим следам, но как есть - так есть. Здравствуйте.
Предыстория
Так получилось, что мы совершенно случайно узнали о том, что в доме моих родителей, в котором я прожил всю свою жизнь кроме последнего года, продаётся квартира на девятом этаже. Дом одноподъездный, родители живут этажом ниже, поэтому такие задачи, как навестить своих пенсионеров, да и детей к дедушке с бабушкой отправить - становятся очень лёгкими и простыми. К тому же дом этот, хоть и тоже кирпичный (как дом с моей старой квартирой), но имеет большие просторные тамбуры, дружелюбных, знакомых друг с другом (и, главное, со мной) соседей, на 9 лет более свежий год постройки и кучу других плюсов.
С хозяевами этой квартиры ни я, ни мои родители знакомы не были, а соседи их помнят весьма смутно, т.к. из этой квартиры они съехали ещё до развала Союза. За квартирой всё это время приглядывала их родственница, несколько раз даже пыталась сдавать там комнату. А квартиру они продавали, как оказалось, через риелтора. Вот с этого и началось наше знакомство с людьми этой замечательной профессии.
Маша подняла в интернете историю объявлений и оказалось, что эту трёхкомнатную квартиру поставили на продажу около полутора лет назад за немыслимые для текущего состояния гомельского рынка недвижимости $35 000. К моменту, когда мы пришли с риелтором смотреть её и немного поторговались - её уже были готовы отдать за $24 500 (плюс ещё кругленькая сумма риелтору, но об этом позже).
Тут у меня возникла идея: так как просто продать мою старую квартиру мне не интересно, а надо именно "обменять" - я предложил риелторам из того агенства, чтобы они вместо этой квартиры (или вместе с ней, окей) продавали мою, а я им в итоге доплачу $3 000 (у меня квартира, хоть и схожей площади, но двухкомнатная, в пятиэтажке и т.д.), но они, даже не посмотрев мою, не согласились: сказали, минимум 4 тыщи, а лучше все 5. Но так как продавать свою квартиру за 20 кусков, или, того хуже, за 19500, я не был намерен - мы решили делать это собственными силами.
Продажа квартиры без риелтора
Самый первый вопрос
Итак, вы хотите расстаться со своей драгоценной недвижимостью, обменяв её на деньги. С чего в этом случае нужно начать? Перво-наперво надо определиться с тем, будет ли у вас время и желание периодически совершать показы этой квартиры. Если будет - хорошо, если нет - тогда вам придётся найти того, кто сможет этим заниматься, например, ваш сосед или друг - быть может, он живёт в квартире напротив и ему не составит труда несколько раз в неделю показать кому-то вашу квартиру. Если же таких людей не оказалось - выход у вас только один: обратиться за помощью к риелтору.
Сколько берёт риелтор за свои услуги
Обычно, в соответствии с законодательством, с продавца риелтор берёт 3% от суммы сделки. Одновременно с этим, с покупателя риелтор берёт 55 базовых величин. Причём, как-то говорили с другим риелтором (из другого агентства), так вот она в процессе торга допустила какую-то возможность не платить нам эти 55 базовых. Может, это было за счёт скинутой суммы, мы в подробности не вникали. Забегая вперёд скажу, что мы, когда покупали квартиру, именно столько и заплатили потом: 55 базовых величин.
Насколько я понимаю, эта сумма складывается из нескольких составляющих (может, и ошибаюсь), поэтому у разных риелторов/агенств в этом плане могут быть небольшие вариации.
Самостоятельная продажа квартиры - это просто! Полный алгоритм самостоятельной продажи.
Первые шаги очевидны: нужно сделать в квартире генеральную уборку, вынести всё нужное вам, постараться придать ей максимально приятный вид (желательно, без вложений) и хорошенько её зафоткать. Ну а дальше запилить объявления о продаже квартиры на все популярные в вашем городе сайты объявлений: в Гомеле это Моя реклама, Из рук в руки, Куфар, Онлайнер, Хата.бай, Риэлт.бай и Домовита. По факту 90% звонков было из "Моей Рекламы" - это наш местный стандарт "де-факто" в области частных объявлений.
В объявлении сумма указывается в белорусских рублях, но всё равно все будут спрашивать "а в долларах это сколько?". Это абсолютно закономерно и неудивительно после всех тех подстав, которые нам учинял рубль. Укажите сумму хотя бы баксов на 500 выше, чем вы хотите в итоге за свою квартиру получить. Всё равно все рассчитывают на торг. Наша цель была - продать за 22500. Сразу мы начали прощупывать рынок с 25к и плавно опускали до неснижаемого минимума 22к + 500 баксов.
Сразу после публикации вам начнут названивать риелторы и предлагать свои услуги по реализации вашей квартиры. Ну что ж, сразу к ним не обратились - чё уж сейчас метаться 
Однако, сразу отказывать им не стоит, ведь не всем принципиально заключение договора на продажу. Я им отвечал так: мне нужно 22к, показывайте квартиру покупателям за сколько хотите, всё что сверху - ваше. Некоторые соглашались и даже показывали. Так что почему бы и нет.
Показы квартиры
Как вести себя в разговоре с потенциальным покупателем и т.д. я вам тут вам рассказывать не буду: вы наверняка уже 100500 статей на эту тему прочитали. Про это, как раз, куча инфы, в отличие от нормального понятного алгоритма покупки/продажи квартиры в Беларуси. Но расскажу немножко о своих наблюдениях.
Люди, которые смотрят квартиру, абсолютно разные: у каждого свои требования и желания, внимание каждого сконцентрировано на чём-то своём. У кого-то на прошлой квартире протекли трубы, и он полчаса будет изучать состояние труб в той, что вы ему предлагаете купить. Кто-то волнуется по поводу проходящей рядом дороги и того, что ночью он не сможет спать с открытым окном (а кондиционеры - это, якобы, зло). Кому-то важно, чтобы были нормальные соседи, кому-то - размер кухни и высота потолков. Некоторым нужен подвал, и хоть ты тресни! У каждого свои заморочки.
Да, и если, уходя, вам говорят, что завтра обязательно перезвонят, чтобы обговорить детали сделки - не бегите в магазин за шампанским. Все празднование только после совершения сделки!
Первый поход к нотариусу
Когда вы обговорили все детали с покупателем, а именно стоимость квартиры и то, как вы будете распределять между собой расходы на оформление (услуги нотариуса и т.д.), обычно это около 150 рублей, которые мы делили пополам с покупателем, самое время взять основные документы и идти к выбранному вами нотариусу. Основные документы - это правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, дарения, приватизации, регистрационное удостоверение, свидетельство о регистрации (сразу с копией), свидетельство о праве на наследство и т.д.) и справку о составе семьи (берётся в РСЦ, чтобы нотариус видел, кто прописан в квартире на данный момент).
Когда вы в первый раз придёте к нотариусу - он вам на основании этих документов даст полный список всех доков, которые вам нужно будет принести в назначенный им день оформления сделки. Как минимум нужно будет ехать в агентство госрегистрации и земельного кадастра (в простонародии БТИ) и брать там выписку для нотариального удостоверения. Она действительна всего 30 дней, поэтому когда скажут - тогда и возьмёте.
Также при первой встрече вы можете задать нотариусу любые интересующие вас вопросы по поводу сделки.
Оформление сделки
В назначенный день, в назначенный час вы приходите к нотариусу, имя при себе паспорта и все нужны документы. Нотариус начинает составлять договор купли-продажи... Ну то есть он берет готовый шаблон и вписывает туда нужные имена и т.д. Вам не нужно перед этим искать в интернете его текст и т.д.: всё это делает нотариус. После составления договора нотариус даст и вам, и покупателю его прочитать: делайте этого крайне внимательно, и не только с целью проверить все условия и суммы, но и фамилии. Да-да, в нашем случае пришлось возвращаться к нотариусу, т.к. в одном месте моя фамилия была написана с ошибкой (буфер обмена? не, не слышали!).
Далее вы подписываете договор и нотариус отправляет вас рассчитываться. Договор он вам не выдаст, пока вы вместе с покупателем не вернётесь к нему и вместе не подтвердите, что расчёт произведён. В какой валюте вы рассчитываетесь - никто проверять не будет, но вы сами знаете, что по закону рассчитываться можно только в белорусских рублях, со всеми вытекающими последствиями. В договоре будет указано что-то вроде "сумма в белорусских рублях, эквивалентная ХХ ХХХ долларам США на день заключения договора" и эта сумма прям будет высчитана по устно договорённому курсу и чётко прописана в договоре.
После подписания договора и выполнения всех обязательств по оплате вы вместе с покупателем едете в БТИ и там вам дают на подпись передаточный акт (не во всех случаях), по которому вы передаёте, а покупатель принимает квартиру и N-ое количество комплектов ключей от неё и стороны подтверждают исполнение всех условий договора и отсутствие взаимных претензий у сторон.
Всё, вас я поздравляю, квартира продана, деньги получены и вы свободны, а продавец остаётся ждать некоторое время, пока ему не выдадут новое свеженапечатанное свидетельство о государственной регистрации его новой старой квартиры!
Но у нас всё было немного сложнее, сейчас расскажу!
P.S. Не стоит выписываться из продаваемой квартиры до закрытия сделки, особенно зимой: это очень сильно повлияет на коммуналку! В договоре купли-продажи указывается максимальный срок, в который вы обязаны выписаться - согласовывайте это с покупателем и вместе сэкономите немного денег.
Что делать, если у вас хотят купить квартиру по кредиту?
Бежать от такого покупателя со всех ног, это обман!!! 
Ладно, шучу, это абсолютно нормальная ситуация. Я вам больше скажу: большинство щас так и покупает! В нашем случае покупатель кредитовался в Белагропроме, половину суммы мы получили сразу на руки (когда нотариус отправил нас производить расчёты), на вторую половину они и взяли кредит. Происходит это просто: продавец открывает счёт в банке, выдающем кредит и затем номер этого счёта и прочие условия и сроки платежей указываются в договоре. Банк обещал выплатить деньги по кредиту в течение 14 рабочих дней, но по факту мы их получили через 7 календарных.
Некоторые банки для выдачи такого кредита могут запросить у покупателя акт оценки приобретаемого объекта недвижимости (или как-то так эта хрень называется), но в Белагропроме эту штуку уже отменили (в некоторых других банках ещё нет). Эту оценку делают специально обученные люди, на платной основе и в срок до 10 рабочих дней.
В Белгазпромбанке у какого-то мужика (вынес весь мозг по телефону, в итоге так квартиру и не посмотрел) просили для кредита, цитирую, "проект договора". Хрен его знает, что это такое - вот тот, кто кредитуется - тот пусть и узнаёт в банке эти нюансы.
Когда банк переводит вам на счёт кредитные деньги - нужно заплатить комиссию за их снятие. В нашем случае эта комиссия составляла 600 рублей: деньги немаленькие, но покупатель заранее сказала, что всё компенсирует, что и было успешно сделано. Имейте это в виду, сразу обговаривайте!
Также в банке понадобится экземпляр договора купли-продажи, но это, опять же, должен знать кредитующийся покупатель.
Какие справки и т.д. может попросить у вас покупатель?
Справку о составе семьи я бы сразу имел на руках - чтобы было видно, кто прописан в квартире. Покупатель может попросить вас поездить по всем инстанциям и собрать справки об отсутствии задолженностей за коммуналку, электричество и т.д., но вы же можете при покупателе зайти в ЕРИП, пройтись при покупателе по всем пунктам и он сам сверит оплаченные вами показания с показаниями счётчиков.
Покупатель может попросить доступ к счётчикам, чтобы проверить целостность всех пломб... Если в роли покупателя будете вы - обязательно сами их тщательно проверьте, иначе геморроя не оберётесь. Это абсолютно нормальная и правильная проверка!
Справка из психоневрологического диспансера: как я понимаю, у нас на законодательном уровне подобные разводы с продажей квартиры недееспособным лицом или его представителем сделаны нерентабельными. Ну хотите - сделайте, вы же не псих, в конце-то концов! (ничего против психов не имею, не обижайтесь)
Домовая книга... Какой сейчас год?)))
Предварительный договор
В некоторых случаях, когда у покупателя в данный момент есть только часть суммы, но он точно намерен купить квартиру в течение, например месяца, возможно составление предварительного договора, при котором покупатель передаёт продавцу некоторую заранее оговоренную сумму (залог), а продавец обязуется в течение указанного времени не продавать квартиру никому, кроме покупателя. Прописываются основные условия и сумма сделки, а также штрафные санкции за неисполнение условий договора: в таком случае, обычно, если сделка не состоялась по вине продавца - он передаёт покупателю двойную сумму залога. Если наоборот - залог просто остаётся у продавца.
Это тоже абсолютно нормальная практика, не стоит её бояться. Зачастую она бывает полезной.
Покупка квартиры без риелтора
А шо писать, прочитайте про продажу и всё поймёте. Купить квартиру намного проще, чем продать, если вы только кредит не берёте. Паспорт при себе имейте, главное. И будьте бдительны.
Что делать после покупки квартиры?
Первым делом надо пойти в РСЦ, заключить договор на обслуживание и т.д. В техпаспорте квартиры менять фамилию собственника необязательно. Потом остальные договоры езжайте перезаключать.
Договор на электроснабжение мне в энергосбыте на руки не выдали, говорят, счётчик у вас старый, надо менять. "Скоро придут менять, тогда и договор отдадут". Так у всего дома старые счётчики! Как бы то ни было, прошло почти полгода, до сих пор не пришли. Что характерно, договор просто переоформили на меня, его номер не поменялся.
Про перепланировку и её оформление я расскажу в отдельной статье. Сейчас как раз этим занимаюсь.
В чём плюсы риелтора и как мы покупали квартиру
Что, вы думали, я вас отговариваю? Да успокойтесь, риелторы тоже люди! С нами работал вообще классный агент - Евгений Травин, я даже рекомендую вам его, если вы вдруг решитесь на работу с агентством. Он даже давал нам советы по продаже нашей квартиры... но это, конечно, тоже в его интересах было. Короче, профессионал.
Собственно, покупка квартиры через риелтора особо ничем не отличается от покупки квартиры напрямую:
- Вам всё равно надо будет ехать к нотариусу.
- Вы всё равно будете заключать все договоры.
- Плюс вы ещё с риелтором договор будете заключать.
Плюсы риелторов, однако, состоят вот в чём:
- Если у вас нет машины - они вас повозят, куда надо (за справками, в БТИ и т.д.).
- Они вам предложат и покажут другие квартиры из своего "арсенала" - тоже повозят на них.
- Всю описанную тут процедуру и другие нюансы они уже знают как свои 5 пальцев, вам не придётся читать эту статью. Что, вы её уже почти прочитали? Увы.
- Если вы продавец, то они сами показывают вашу квартиру и ведут переговоры с покупателями, а объявление о продаже вашей квартиры помещается на, цитирую, "более 70 сайтов". Из которых нужные только несколько штук)
- Они говорят про какую-то там "страховку", "защиту сделки" и т.д., но я уверен, что всё это ненужная ерунда.
- Они проверяют все документы, участвующие в сделке... Но, по идее, то же самое делает и нотариус, к которому вы всё равно поедете, даже с риелтором, и заплатите за его услуги те же деньги, что и без риелтора заплатили бы.
- Наш риелтор немного ускорил процесс оформления в БТИ - сэкономил нам час времени.
Вот, вроде, и весь список... Стоит ли это почти $1500? Чёт я сиииильно сомневаюсь. Вы думаете, я потратил много времени, показывая квартиру? Да мы параллельно разгружали её от мебели и т.д., так что мы в половине случаев и так находились там.
Заключение
Пусть риелторы не обижаются на меня, но я действительно считаю, что за то, что они делают, они берут необоснованно много денег, прикрываясь, якобы, законом. Почти все, кто приходил ко мне смотреть мою квартиру, говорили что-то вроде "Как же хорошо, что вы без риелтора её продаёте!". Многие на риелторские объявления не хотят даже смотреть, или смотрят в последнюю очередь. Не хотят переплачивать.
Спасибо, что дочитали до конца! Надеюсь, эта статья помогла вам: я старался включить сюда то, что хотел бы знать, когда только столкнулся с покупкой/продажей недвижимости. Если остались вопросы - задавайте в комментариях, постараюсь на них ответить, если смогу. Но имейте в виду - я не юрист.
P.S. Ах, да! У нас же новая традиция!
Добавить комментарий